Как проводится определение степени износа здания по нормативам

Определение степени износа здания — это обязательная процедура при техническом обследовании, капитальном ремонте, инвентаризации, оценке или при принятии решения о сносе. Износ характеризует утрату эксплуатационных свойств конструкций и систем в результате длительной эксплуатации, воздействия внешней среды и механических нагрузок. Корректный расчёт износа позволяет обоснованно определить техническое состояние объекта и сформировать план действий по его восстановлению.

Зачем нужно определять степень износа

Износ учитывается при постановке здания на капремонт, разработке проектной документации, включении в реестр ветхого или аварийного фонда, а также при продаже, страховании и судебных спорах. Это количественный показатель, выражаемый в процентах, и подлежит документальной фиксации в техническом заключении. Ошибки в определении могут привести к завышению или занижению сметной стоимости и неадекватной оценке технического состояния.

• Оценка остаточного ресурса конструкций и инженерных систем;
• Обоснование необходимости капитального ремонта или реконструкции;
• Принятие решений о сносе или усилении здания;
• Оформление технических паспортов и кадастровых документов;
• Юридическая защита интересов собственников в спорах с органами власти.

Какие нормативы используются

Основным документом, регламентирующим определение износа, является ГОСТ 31937. Также применяются методики Минстроя, методические указания БТИ, отраслевые нормы и СП 13-102-2003 при обследовании несущих конструкций. В зависимости от цели используется укрупнённый (по конструктивным элементам) или расчётный (по результатам обследования) подход.

• ГОСТ 31937 — определяет принципы оценки и классификацию технического состояния;
• СП 13-102-2003 — указывает методы обследования и анализа повреждений;
• Методика БТИ — укрупнённый расчёт по элементам (фундамент, стены, перекрытия, кровля);
• Рекомендации Минстроя по оценке физического износа зданий и сооружений;
• Региональные положения (в т.ч. для оценки жилья в Ростовской области).

Методы определения износа

Существует два основных метода: визуально-инструментальный (по результатам обследования конструкций) и нормативно-расчётный (по сроку эксплуатации и условиям содержания). Для жилых зданий часто применяется комбинированный подход, с учётом физического состояния конструкций и возраста.

• Оценка степени разрушения, трещин, деформаций и коррозии;
• Фиксация дефектов, влияющих на прочность и устойчивость элементов;
• Распределение удельных весов конструктивных элементов в общей структуре здания;
• Определение остаточной несущей способности и ресурса;
• Формирование итоговой оценки износа в процентах (поэлементно и в целом).

Особенности практики в Ростовской области

В Ростовской области особенно важно учитывать влияние грунтовых условий и сезонных колебаний влажности, вызывающих ускоренное старение фундаментов и конструкций нижних этажей. Часто фиксируется несоответствие паспортного срока эксплуатации и фактического технического состояния. При обследовании зданий, построенных до 1980-х годов, рекомендуется применять расчётный подход с инструментальным подтверждением.

• Фундаменты с признаками просадки, трещинами, разрушением обмазки;
• Кладка с межкирпичными трещинами, высолами и ослаблением швов;
• Железобетон с оголённой арматурой и потерей защитного слоя;
• Стропильные системы с гниением и потерей жёсткости;
• Инженерные сети с высоким уровнем коррозии и изоляционных повреждений.

Кейс: расчёт износа здания для признания его аварийным

В г. Батайске жильцы 2-этажного кирпичного дома обратились в администрацию с просьбой признать здание аварийным. По результатам обследования установлены: износ фундамента — 55%, наружных стен — 47%, перекрытий — 61%. Общий износ здания составил 53%. Состояние классифицировано как ограниченно работоспособное. После дополнительной экспертизы и расчётов по ГОСТ 31937 здание признано аварийным с рекомендацией расселения.

Значение заключения об износе

Заключение о степени износа используется в капремонте, кадастре, суде и техническом управлении зданиями. Оно подтверждает необходимость вмешательства, позволяет планировать мероприятия по восстановлению и обосновывает проектные решения. Документ оформляется с учётом требований нормативных актов и подписывается квалифицированным экспертом.